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　　為進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)體系，規(guī)范物業(yè)管理行為,優(yōu)化物業(yè)服務(wù)環(huán)境，修訂《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》列入2021年立法計(jì)劃。目前，《無(wú)錫市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》已由無(wú)錫市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十一次會(huì)議于2021年8月26日通過，經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議于2021年9月29日批準(zhǔn)，自2022年1月1日起施行。

　　一、《條例》修訂的背景和必要性

　　2015年9月，《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）頒布施行。《條例》實(shí)施以來(lái)，在加快構(gòu)建物業(yè)服務(wù)體系、健全物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管模式、完善物業(yè)管理工作機(jī)制等方面取得了一定的成效，也對(duì)規(guī)范行業(yè)行為、提升服務(wù)水平、塑造行業(yè)形象起到了積極作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我市物業(yè)管理也存在著一些新情況：一是《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)物業(yè)小區(qū)相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定等作出了規(guī)定，依據(jù)民法典和省物業(yè)條例等上位法的規(guī)定，需要對(duì)《條例》相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改；二是《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)〔2017〕7號(hào)）取消了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管方式發(fā)生了改變，物業(yè)監(jiān)督管理手段需要進(jìn)一步完善；三是近年來(lái)物業(yè)管理新問題和矛盾不斷出現(xiàn)，困擾了行業(yè)發(fā)展，影響了群眾的滿意度，要求立法修訂呼聲越來(lái)越高，期盼通過修訂條例進(jìn)一步規(guī)范各方關(guān)系，解決新的矛盾。因此，修改《條例》非常必要。

　　二、《條例》修訂的主要內(nèi)容

　　1.建立多元治理體系

　　隨著社會(huì)的快速發(fā)展和業(yè)主需求的不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)糾紛呈現(xiàn)老問題不斷、新問題又出的現(xiàn)狀，涉及人多、面廣、易激化、易突發(fā)群體事件、影響居民正常生活秩序，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，《條例》在建立治理體系方面進(jìn)行了探索和規(guī)定。一是發(fā)揮黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，體現(xiàn)基層社區(qū)黨組織在社區(qū)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用，完善共建共治共享的社會(huì)治理體系；二是明確了要建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的多元調(diào)處化解機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛的調(diào)處和化解。

　　2.強(qiáng)化屬地街道職責(zé)

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）是最基層的政府部門，直接負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)人民群眾日常糾紛、處理人民群眾各項(xiàng)基層事務(wù)，充分發(fā)揮基層政府部門作用，有助于物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)得到及時(shí)、有效解決。對(duì)此，一是進(jìn)一步明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)該配備專職工作人員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督；二是要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)不能正常工作或者逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、組織調(diào)整或者換屆；三是建立突發(fā)事件應(yīng)對(duì)機(jī)制，明確在面對(duì)疫情等突發(fā)事件期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合；四是規(guī)定物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過三年，期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　3.明確政府部門職責(zé)

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不僅僅是行業(yè)管理就能做到完全覆蓋，《條例》從各政府職能部門和各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)方面進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化明確。一是對(duì)市、縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)建立職責(zé)清單，明確各自職責(zé)范圍；二是要求建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)和業(yè)主電子投票系統(tǒng)，并制定相應(yīng)的電子投票管理辦法，供業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決；三是要組織對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區(qū)居（村）民委員會(huì)相關(guān)人員、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)管理委員會(huì)成員的培訓(xùn)；四是對(duì)各相關(guān)職能部門在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)的監(jiān)督管理職責(zé)進(jìn)行了進(jìn)一步明確，要求按照各自職責(zé)依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　4.調(diào)整了對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等的規(guī)范

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作為物業(yè)管理中的重要組成部分，《條例》對(duì)其行為的規(guī)范進(jìn)行了調(diào)整。一是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，刪除了涉及籌備組成員資格和業(yè)主委員會(huì)資格的設(shè)定條件，明確籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應(yīng)該由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求全體業(yè)主意見后確定，業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資格應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定；二是對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的行為進(jìn)行了規(guī)范，明確了不得實(shí)施的有關(guān)行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定；三是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理制度，明確了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布工作經(jīng)費(fèi)、公共收益的使用情況，并按照規(guī)定進(jìn)行審計(jì)，對(duì)于拒絕審計(jì)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促審計(jì)；四是明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)決定。

　　5.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人監(jiān)管

　　物業(yè)服務(wù)人的行為往往影響和決定了物業(yè)管理服務(wù)的成效，《條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)人行為的監(jiān)管進(jìn)行了進(jìn)一步明確。一是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示包含秩序管理、設(shè)備維護(hù)、公共能耗費(fèi)用分?jǐn)偟葍?nèi)容的服務(wù)報(bào)告；二是對(duì)物業(yè)企業(yè)將項(xiàng)目的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人和強(qiáng)行交接引發(fā)矛盾的行為進(jìn)行嚴(yán)格禁止和監(jiān)管；三是明確將物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)及出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息等行為納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)。

　　6.其他重要事項(xiàng)的規(guī)定

　　一是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，在緊急情況下，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，直接由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法提出申請(qǐng)，報(bào)縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)，刪除了業(yè)主個(gè)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會(huì)和社區(qū)居（村）民委員會(huì)作為應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人的內(nèi)容；二是依據(jù)省條例等相關(guān)規(guī)定，增加了在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主購(gòu)買和承租需要后，還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月的條款，同時(shí)明確了違反本條款的處罰措施。

　　相關(guān)鏈接：無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例

來(lái)源：無(wú)錫市住建局