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　　一、《辦法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對(duì)保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用；2021年4月進(jìn)行了修訂，重點(diǎn)從保障監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)、按照信用等級(jí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施差別化監(jiān)管、引入商業(yè)銀行保函等額替代監(jiān)管資金等方面實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化，進(jìn)一步保障了項(xiàng)目建設(shè)竣工、提升了優(yōu)質(zhì)房企資金使用效率，發(fā)揮了良好的政策作用。

　　但近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急劇變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是民營(yíng)房企集團(tuán)層面的資金狀況持續(xù)緊張，因房企集團(tuán)頻頻爆雷導(dǎo)致購(gòu)房者信心不足而銷售回款緩慢的情況未有改善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目面臨空前困難，在此背景下，我市預(yù)售資金監(jiān)管政策還需進(jìn)一步優(yōu)化提升，最大限度統(tǒng)籌考慮資金監(jiān)管與保障項(xiàng)目建設(shè)竣工、企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展之間的關(guān)系，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　此外，2022年住建部等三部委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見》），對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管提出了明確的要求。對(duì)照要求，現(xiàn)行規(guī)定大多數(shù)是一致的，但在監(jiān)管銀行招標(biāo)確定、進(jìn)一步明確監(jiān)管銀行責(zé)任等方面仍需要完善。

　　綜合上述因素，需要制定新的預(yù)售資金監(jiān)管政策。

　　二、《方案》重點(diǎn)內(nèi)容

　　《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監(jiān)管部門和實(shí)施機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、資金收存和撥付、應(yīng)急機(jī)制、監(jiān)督管理及附則等，涵蓋了預(yù)售資金監(jiān)管各個(gè)方面，在保留原本政策優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。

　　（一）基本框架保持不變。一是監(jiān)管模式不變，繼續(xù)延續(xù)“政府監(jiān)管，銀行配合”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、實(shí)施機(jī)構(gòu)三方監(jiān)管協(xié)議的模式。二是監(jiān)管重點(diǎn)不變，主要是嚴(yán)格監(jiān)管用于工程建設(shè)的預(yù)售資金。三是基本做法不變，按棟建立監(jiān)管額度資金池和動(dòng)態(tài)調(diào)整資金池留存比例。四是持續(xù)改善營(yíng)商環(huán)境的理念不變，現(xiàn)有監(jiān)管辦法中支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)在錫經(jīng)營(yíng)的措施只作優(yōu)化不作刪減，如優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以申請(qǐng)降低監(jiān)管額度和使用銀行保函替代監(jiān)管額度等條款。

　?。ǘ┻M(jìn)一步明確監(jiān)管責(zé)任。《辦法》細(xì)化明確了監(jiān)管部門、實(shí)施機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行各自職責(zé)和工作要求，監(jiān)管部門間建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，實(shí)施機(jī)構(gòu)按照分類分檔、動(dòng)態(tài)調(diào)整原則加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)管，監(jiān)管銀行要依法依規(guī)履行監(jiān)管職責(zé)和監(jiān)管協(xié)議。

　?。ㄈ┱{(diào)整監(jiān)管銀行確定方式。嚴(yán)格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》中通過公開招標(biāo)方式確定監(jiān)管銀行的工作要求，明確了公開招標(biāo)的實(shí)施單位、招標(biāo)對(duì)象、服務(wù)期限、對(duì)外公示等。實(shí)施招標(biāo)制度可進(jìn)一步規(guī)范監(jiān)管銀行行為。

　?。ㄋ模┨剿鹘?yīng)急機(jī)制。針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合部分問題樓盤處置的地方經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步形成制度化、規(guī)范化的政策措施。因不可抗力造成項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的，需要提前使用監(jiān)管資金化解穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的，以及處置停工、爛尾等問題樓盤的三類情況，分別明確了應(yīng)急措施，有利于推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解。

　?。ㄎ澹┨剿鞑町惢O(jiān)管措施。主要是對(duì)沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押等低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步降低監(jiān)管額度，優(yōu)先支持低杠桿、低風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

　　（六）適時(shí)關(guān)注可能存在的抽逃開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)《辦法》實(shí)施后開工建設(shè)的項(xiàng)目，通過共享商業(yè)銀行的開發(fā)貸發(fā)放信息，使得發(fā)放的監(jiān)管資金和開發(fā)貸款資金總額不超過合理支出額度，倒逼開發(fā)企業(yè)將開發(fā)貸款優(yōu)先用于施工建設(shè)，保障項(xiàng)目建設(shè)資金。

　　關(guān)聯(lián)閱讀： 市政府關(guān)于印發(fā)無(wú)錫市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知 

來源：無(wú)錫市人民政府